Dans cette note, je fournis des éléments d’analyse de l’urgence sociale qui caractérise  le logement et trace des pistes pour en sortir afin que cela serve de matériau aux ateliers législatifs initiés sur cette question dans les Assemblées Citoyennes mises  en place à l’initiative du Front de Gauche.  

Une urgence sociale bien visible

J’écris cette note juste avant de monter à paris pour participer le 18 mars à la marche sur la bastille organisée par le Front de gauche. L’évènement local de la semaine c’est le fait que la veille de la fin de la trêve hivernale sur les expulsions j’ai en tant que maire pris un arrêté interdisant les expulsions sur le territoire de la commune. Cette décision assez logique pour protéger mes concitoyens m’a valu un emballement médiatique y compris national. Tant mieux car nous faisons ainsi avancer la cause des mal logés dans ce pays. J’attends avec impatience la réponse du préfet à mon initiative ; s’il décide de m’attaquer au tribunal administratif je n’en resterai pas là et j’ai quelques idées de la suite que je vous dévoilerai plus tard.

Mais la campagne du Front de gauche est à la fois un combat quotidien et un effort d’éducation populaire. Je vais donc ici approfondir un peu la question du logement et je vous demande un peu d’attention et de patience pour lire cette note un peu longue.

Je suis maire d’une commune de 6300 habitants, membre de l’Agglomération de Montpellier. Dans un emploi du temps chargé j’ai tenu à maintenir des permanences ouvertes à tous deux fois par semaine, parfois trois. A mi mandat, en mars 2011,  j’ai fait un bilan de toutes ces visites : sur 1100 visites en trois ans, plus de 40% portaient sur des questions de logement. L’absence de logement, le logement insalubre, les studios où s’entassent des familles, la promiscuité et le mal vivre dans des habitats dégradés ou mal protégés et mal sécurisés, les couples qui ne peuvent plus assurer un loyer qui dépasse parfois 50% de leurs revenus… : le logement est vraiment une question sociale urgente ! Elle s’est imposée comme une des questions centrales de ce rendez-vous électoral national. Les initiatives prises par Droit Au Logement qui a donné la parole à tous les candidats (et vous trouverez le discours de Jean-Luc Mélenchon en cliquant ici), la portée de l’appel de la Fondation Abbé Pierre et le coup de gueule d’Eric Cantona … tout cela a contribué à faire rentrer le logement et notamment le logement social dans l’agenda de la campagne présidentielle. Nous nous en sommes également rendu compte lors des Assises de l’habitat qu’organisait la Communauté d’Agglomération de Montpellier le 10 février dernier. Une forte participation avec prés de 1000 représentant tous les acteurs du logement dans l’agglomération : des promoteurs privés aux représentants des associations les plus engagées contre le mal logement, une parole libre pour tous ceux qui défendent la cause de l’urgence sociale du logement en France. Le débat a fait apparaître une vive opposition entre les partisans du marché comme régulateur, notamment du côté des promoteurs privés, et ceux majoritaires qui réclament une réglementation stricte des prix du foncier et des loyers, un investissement massif dans la construction de logements sociaux ou aidés. Les positions du Front de gauche que nous défendions, Luc Doumenc, architecte urbaniste militant, Hervé Martin, élu communiste à l’agglomération en charge de ce dossier, et les deux candidats du Front de gauche aux législatives sur Montpellier, Frédérique Thonat, sur la 1^ère circonscription, et  moi-même sur la 2^ème circonscription, ont rencontré un large écho comme en témoignent les articles de presse.

Faisons donc un diagnostic rapide de la question de l’habitat en France et de ce qu’il conviendrait de faire pour un gouvernement qui défendrait l’intérêt général contre la minorité de profiteurs qui ont trouvé dans le logement un moyen de se gaver sur le dos des gens.

Une évolution des prix depuis dix ans à remettre en cause
Pour agir à court terme il faut avoir une vue claire de l’évolution de long terme. Si on regarde l’évolution comparée depuis cinquante ans du prix du logement et du revenu des ménages on constate deux périodes très contrastées :

1)    de 1965 à 2000, l’indice du prix des logements croît lentement au même rythme que le revenu moyen des ménages, ne s’écartant de pas plus de 10%, évoluant ainsi dans une sorte de «  tunnel ». Dans cette période les jeunes ménages disposant du revenu médian peuvent commencer leur carrière dans du locatif aidé ou non et envisager après 10 à 20 ans d’épargne d’accéder à la propriété avec un endettement moyen de 10 à 15 ans. Une telle « carrière » dans l’habitat a servi de modèle dominant dans les classes moyennes et dans la majorité des classes populaires disposant de revenus fixes. Pendant cette période 1965-2000 il y eut certes des exceptions mais elles furent surtout régionales comme la hausse forte des prix dans la région parisienne entre 1987 et 1994, mais cela n’inverse pas la tendance générale. Par ailleurs on constate la même évolution pour cette période dans les grands pays développés notamment au Royaume-Uni et aux Etats–Unis.

2)    Or cette évolution se rompt en 2000 et on constate une rupture nette qui perdure jusqu’à aujourd’hui (malgré le ralentissement de 2008 et 2009). A partir de 2000, l’indice des prix des logements rapporté aux revenus par ménage est sorti par le haut du « tunnel » historique dans lequel il avait évolué pendant 35 ans. Aujourd’hui en 2012 on peut considérer que le prix moyen du logement est supérieur de 80% à ce qu’il serait s’il avait poursuivi l’évolution historique du « tunnel », cette survalorisation allant bien sûr dans la poche des propriétaires et des banques. Je cite les banques car plus de 90% des acquisitions immobilières se font en ayant recours au crédit et, malgré une certaine baisse des taux d’intérêt, les banques restent aussi les grands bénéficiaires de ce boom immobilier et les ménages les grands perdants ! En effet, alors que pour le même logement un ménage primo-accédant trouvait en 2000 un prêt à 15 ans il lui faut en 2012 emprunter sur 25ans. La hausse du prix des logements a été financée par un doublement de l’endettement immobilier des ménages : de 30% en 2000  à presque 60 % de leur revenu en 2012 ! les propriétaires sont majoritairement les locataires des banques !

Une hausse qui s’explique par une transformation du bien immobilier.

Pour un examen critique examinons les différents facteurs parfois invoqués.

1) Le niveau des constructions réalisées serait insuffisant ce qui renchérirait un bien immobilier devenu rare. Il est vrai qu’il ya un réel déficit de constructions neuves et que cette rareté de l’offre pèse mécaniquement à la hausse dans un mécanisme de marché somme toute classique. Mais ce genre d’explication ne tient pas sur le moyen terme car la pression de la demande devrait pousser à la hausse la construction. Cela n’explique pas la durée et l’ampleur de la hausse. L’élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc est de l’ordre de -2 selon les spécialistes du secteur. Cela signifie par exemple que si on avait construit par an 300 000 logements supplémentaires, soit environ 1% du parc, le prix des logements n’auraient été plus bas que de 2% par an. On voit bien que cela n’aurait eu qu’un effet marginal sur une hausse de 80% en dix ans. Cela ne doit pas bien sûr nous empêcher d’envisager la construction de 500 000 logements neufs par an ; mais pour agir sur le prix il faut aller plus loin dans l’analyse.

2) Cherté et rareté du foncier ? Naturellement, et c’est particulièrement vérifié à Montpellier, le prix du foncier est monté de manière à plomber le prix du bien immobilier. Le prix des terrains à bâtir est déterminé en fonction de celui des logements dans leur voisinage et son augmentation est autant la conséquence que la cause de l’augmentation des prix. La rapacité des propriétaires de terrains à bâtir est certes insupportable mais cela n’explique pas l’ampleur de la hausse de 80%.  Cela ne doit pas pour autant justifier une inertie de l’action publique dans la maîtrise du prix du foncier, bien au contraire. Mais l’analyse doit s’approfondir.

3) On évoque aussi des causes démographiques et sociologiques : a) par exemple le vieillissement ; or si on considère chez les spécialistes que l’âge de 56 ans est celui en deçà duquel on est acheteur net et au delà duquel on est vendeur net, l’augmentation proportionnelle des plus de 56 ans aurait du faire baisser les prix ! b) le « desserrement des ménages », c’est-à-dire la diminution du nombre de personnes par ménages sous différents effets (décohabitation juvénile en moyenne à 23 ans, augmentation des séparations et donc familles monoparentales…),  ferait augmenter la demande de logements plus vite et renchérirait l’offre. Or cette évolution a commencé de manière constante depuis les années 80 donc avant la hausse « anormale » des prix et n’explique donc pas la rupture de 2000.

D’autres petites explications sans grande portée ont été avancées. Mais il est clair que cette hausse très importante dans les 10 dernières années s’explique par l’environnement financier. Le logement a été contaminé par la financiarisation de l’économie. Le logement a été à la fois pendant des années un bien qui satisfait un besoin (un toit pour soi et les siens) et un placement. Un certain équilibre a permis l’évolution de 1960 à 2000 et dans cet équilibre il y avait d’une part la puissance publique qui sortait en partie du marché une certaine proportion de logements (les logements aidés ou sociaux) et d’autre part les investisseurs dans le logement qui espéraient un rendement à long terme via le loyer. Or ces deux éléments se sont modifiés créant un déséquilibre majeur : d’une part, la puissance publique a diminué son effort en logements sociaux, les opérateurs dans ce domaine étant confrontés au renchérissement du foncier et à la baisse de la contribution des finances publiques (qui vient encore de diminuer sous l’effet des dernières mesures) ; d’autre part les investisseurs ont abandonné le comportement rationnel à long terme pour une rentabilité à court terme : au lieu d’attendre un loyer régulier on cherche une forte plus value à la revente. Les comportements qui sont devenus dominants dans la sphère des placements financiers (court termisme, recherche du rendement maximum le plus rapide) ont envahi la sphère immobilière ; à cela s’ajoute, comme conséquence de l’instabilité des marchés financiers avec leurs crises répétées depuis 15 ans, un afflux d’investisseurs sur le marché immobilier, attirés notamment par l’importance des plus values réalisables. Les banques et les autorités politiques ont favorisé cet engouement en feignant de croire qu’en augmentant les placements immobiliers on favoriserait l’augmentation du nombre de logements. Les multiples niches fiscales type Scellier ont naturellement largement accru ce phénomène. Notons au passage qu’en encourageant l’accès à la propriété des classes moyennes et d’une partie des classes populaires on les a poussées à placer leur épargne dans un secteur qui est devenu de plus en plus risqué, en délaissant les placements traditionnels et sûrs de l’épargne populaire. Ce sont ainsi créées des bulles spéculatives immobilières qui ont été directement à l’origine de la crise financière de 2007 2008 avec les subprimes.

La conclusion est claire :

1) L’origine principale de la crise du logement tient au fait que le logement n’est plus principalement conçu comme un habitat répondant à un besoin humain mais comme un placement financier central d’une économie capitaliste financiarisée.  

2) Pour sortir de la crise du logement il faut sortir l’immobilier des griffes des marchés financiers.

Doit-on et peut-on construire plus de logements ?

Selon certaines données, pour la première partie de la question, on pourrait croire que non. Si on rapporte le stock de logements à la population c’est en France qu’il est le plus élevé de toute l’Europe occidentale. Donc si on ne peut pas dire qu’il y a une pénurie GLOBALE de logements, on peut trouver trois raisons principales de construire cependant plus de logements :

1 – Il reste en France de nombreuses personnes non logées ou mal logées ! Aujourd’hui en France il ya 3.7 millions de personnes mal logées, 685000 personnes n’ont pas de domicile personnel dont 133 000 personnes SDF et 117 000 hébergées en chambres d’hôtel ou en urgence, 85000 vivent en permanence dans un camping ou dans un mobile home. Il ya un déficit global d’un million de logements selon les estimations des différents spécialistes. Copropriétés dégradées et surpeuplement sont le lot dominant du parc privé des « marchands de sommeil » ! Par ailleurs la cherté du parc privé pousse à la rue des familles entières : en dix ans le nombre d’impayés a été multiplié par 3, les décisions d’expulsion ont doublé ! Et il est clair que ce ne sont pas les placements immobiliers qui règleront ce problème ; on ne se passera pas d’une forte intervention publique.

2 – Les évolutions démographiques appellent une anticipation de logements nouveaux : le taux de fécondité assez fort qui s’est installé depuis 12 ans dans notre pays, l’allongement de l’espérance de vie pour une génération déjà nombreuse, un solde migratoire constant à celui de ces dernières années (pourtant contenu par des pratiques gouvernementales restrictives) et enfin les pratiques de vie plus courantes de décohabitation, tout cela amène certains spécialistes à considérer qu’il faudrait envisager 350 à 400 000 logements par an pour accueillir cette demande nouvelle de logements.

3 – Dans les grandes agglomérations urbaines se manifeste une pénurie sectorielle qui y rend le logement plus cher et c’est là que sévit le plus la crise sociale du logement. Ces zones ont subi un phénomène d’étalement urbain contribuant à accroître les déplacements contraints. Une politique de réinvestissement urbain permettant de penser un nouvel urbanisme à la fois plus concentré et plus vivable est nécessaire dans une perspective de développement durable. Certaines collectivités s’y sont attelées mais on ne s’en sortira pas par la seule action locale. Il nous faut un plan de réinvestissement urbain national, dans lequel le traitement des quartiers populaires doit être prioritaire.

Un effort national de 400 000 logements supplémentaires par an pendant 5 ans est indispensable, dont la moitié en logements sociaux. Mais ne nous cachons pas la difficulté ; lors des assises de l’habitat un économiste de l’immobilier, qui partage par ailleurs mes convictions, me confiait que le secteur français n’avait pas la capacité technique aujourd’hui de construire 400 000 logements par an par manque de matériel et par manque de main d’œuvre, notamment à cause de la négligence gouvernementale dans l’enseignement professionnel des différents métiers du bâtiment. Le tout apprentissage de ces dernières années a fait des dégâts. Un changement majeur doit s’opérer dans ce domaine pour permettre à notre industrie  du bâtiment d’être en capacité de produire d’ici trois ans 500 000 logements par an.

Pour une vraie politique de logement social

Il existe en France une tradition du HLM qui a toujours fait du logement social un marqueur politique majeur entre une politique de gauche et une politique de droite de l’habitat. Mais de surcroit dans le contexte des dix dernières années de renchérissement immobilier le logement social est devenu un enjeu crucial. La loi SRU a été un pas en avant certain notamment dans sa fameuse obligation aux communes[1] d’avoir un minimum de 20% de logements sociaux sous peine de sanctions financières. Or nous voyons que ce dispositif n’est pas suffisant pour régler la question.

Je vais prendre le cas de ma commune dont j’ai la charge pour tirer de mon expérience un certain nombre de leçons. Quand j’ai été élu en mars 2008 ma commune avait 108 logements sociaux soit un taux de 3.7% ! Le programme de mon équipe fixait l’objectif d’une construction massive de logements sociaux. Une première leçon à tirer : dans une commune où les ¾ des habitants sont propriétaires et où le niveau de vie médian est supérieur de 10% par rapport à la moyenne régionale certaines bonnes âmes me garantissait le désaveu des électeurs ! Il n’en a rien été, ne serait-ce que parce que les enfants des propriétaires en question sont confrontés dans notre région à des difficultés incalculables pour se loger vu les prix des loyers et des logements. Le logement social est un sujet de préoccupation majoritaire dans la population ; les élus doivent publiquement ne pas avoir peur de l’assumer. Mais quelle bataille pour obtenir des logements sociaux ! Entre les propriétaires fonciers qui vendent à des prix astronomiques  et les promoteurs qui voudraient nous faire pleurer sur la réduction de leurs marges, j’ai mobilisé tous les moyens de pression à la disposition d’un maire pour imposer les quotas nécessaires ! Ainsi l’offre de logements sociaux sur ma commune  sera passée de 108 à plus de 400 en cinq ans. Ce résultat est certes localement satisfaisant mais si une petite commune réalise seule cet objectif alors que les communes avoisinantes vont plus lentement, on crée un appel d’air bien normal sans qu’il y ait de solution pour le grand nombre des mal-logés.

Ensuite prenons garde à l’évolution INTERNE des types de logements sociaux offerts. Il nous faut ici présenter rapidement le paysage du logement social. Celui-ci dépend de la délivrance de l’agrément pour chaque opération qui va engager l’Etat et par conséquent les autres acteurs : il déclenche l’attribution d’une subvention de l’Etat selon des critères bien définis, une exonération de la taxe foncière (partiellement compensée par l’Etat auprès des collectivités territoriales), le rend éligible au taux réduit de TVA (vous savez celui que Sarkozy vient d’augmenter de deux points !) et cela ouvre aussi l’accès à des prêts spécifiques. On distingue depuis trois ans trois types d’agréments répondant à des publics visés différents :

–  Le prêt locatif à usage social (PLUS) c’est-à-dire le grand héritier de la tradition HLM couvrant la grande majorité des classes populaires et moyennes à revenus modestes ; si on regarde le plafond de ressources, les deux tiers de la population y est éligible.
– Le prêt locatif aidé d’intégration (PLA-I), produit plus social dirigé vers les publics les plus en difficulté pour qui on a constaté que le logement social classique pouvait s’avérer trop cher et qui ont besoin d’un accompagnement. Ce produit est apparu vers le début des années 1990 et marque la reconnaissance de la croissance de la pauvreté de masse. Le plafond de ressources concerne 1/3 de la population.
– Enfin le mal nommé prêt locatif social (PLS) inventé depuis une dizaine d’années et qui vise les publics aux revenus dits « intermédiaires » certes supérieurs au plafond du PLUS classique mais qui peinent à se loger dans le secteur libre vu a cherté croissante. Cela concerne ceux qui se situent au 7^ème et 8^ème décile dans l’échelle des revenus ou pour le dire autrement ceux qui se situent entre les 10% les plus riches et les 70% les plus pauvres.

Bon vous suivez, j’espère ? Parce qu’il faut que tout le monde comprenne bien s’il veut pouvoir agir. C’est ce qu’on appelle au Front de gauche notre mission d’éducation populaire.

Or que se passe t il depuis dix ans : la hausse des PLUS et PLA-I est lente et on a une envolée des PLS ! Cela permet de dire qu’on fait du social mais en fait on loge les classes moyennes supérieures. Or les PLS sont éligibles aux mêmes avantages fiscaux notamment que les produits vraiment sociaux. Cela déséquilibre gravement la situation. Par exemple sur l’agglomération de Montpellier, si on compare d’un côté la production locative des trois types de logements sociaux sur la période 2005/2010 et d’un autre côté la répartition des revenus des demandeurs de logements sociaux en les répartissant par plafond de ressources selon le type de logement, nous obtenons le résultat suivant :

–         35 % de PLS produits répondent à la demande de 2% des demandeurs de logement social !

–         49% de PLUS produits répondent à la demande de 14% de des demandeurs de logement social.

–         Et enfin 16% des PLA-I produits « répondent » à la demande de 83% des demandeurs de logement social.

Conclusion :  

1-    Il n’y a pas assez de logements sociaux !

2-    La majorité de ceux qui sont construits ne sont pas ceux qu’il faudrait.

 Transformation lente du modèle économique du logement social français vers une privatisation rampante :

En fait on assiste à une transformation dangereuse du modèle économique du logement social en France. Par touches successives avec les modifications des conditions de financement public, par la baisse des subventions publiques voire par des prélèvements étatiques sur les bailleurs sociaux, en poussant les opérateurs dans le social à s’autofinancer ou à se tourner vers des financements privés, par l’encouragement à compter comme logement social ce qui ne l’est que fort peu pour aider les communes à se dédouaner de leurs responsabilités… tout cela cumulé pousse à un changement de modèle. L’évolution depuis plus de dix ans est en train de tuer le modèle HLM généraliste à fort soutien public et instrument d’aménagement du territoire.

En quoi consiste le nouveau modèle ? Il se compose de trois axes à mon avis : 1) Le concours de l’Etat délaisse le logement classique et se concentre (tout en diminuant en masse globale) sur le logement très social, prenant acte de la paupérisation de populations peu solvables pour le reste du secteur. Cela correspond d’ailleurs aux évolutions générales de l’Etat social qui abandonne ses missions généralistes de service public au bénéfice d’un ciblage des plus pauvres, sur le modèle anglo-saxon de « l’Etat providence libéral ou résiduel», pour reprendre l’expression d’un chercheur danois Gosta Esping-Andersen.

2) La concentration de logements sociaux se fait sur des villes ou des quartiers prioritaires et diminue sur les villes et quartiers périphériques, ce qui bien sûr aboutit à des déséquilibres territoriaux majeurs facteurs de ghettoïsation sociale et aussi est un frein à la restructuration et à la rénovation du parc existant.

3) On assiste à une nette séparation entre les acteurs publics, les offices, très liés aux collectivités locales et donc dépendantes du degré d’engagement de celles-ci, et de l’autre un secteur privé « social » (financièrement très concentré nationalement dans des groupes financiers) qui ont des stratégies patrimoniales et financières liées au secteur immobilier privé. L’évolution est claire : les premières peinent et les secondes se développent. Si cette évolution n’est pas stoppée on peut avoir à terme une privatisation du logement social !

A cette triple évolution il faut ajouter deux phénomènes qui fragilisent le financement : d’une part, le déclin quasi encouragé du 1% logement c’est-à-dire du financement patronal qui est dans un sale état ; et d’autre part la désormais généralisation de la commercialisation du livret A à toutes les banques fait diminuer la ressource de financement de l’épargne populaire qui transitait par la caisse des dépôts.

Cette évolution est dangereuse. La mutation du système du logement social français vers des modèles privatisés dans d’autres pays européens est clairement envisagé par certains acteurs libéraux qui préconisent un fort dualisme du secteur avec d’une part une « résidualisation » du parc social proprement dit (l’Etat ne soutiendrait ainsi que la frange la plus paupérisée de la population – qui d’ailleurs n’intéresse pas le secteur privé vu la faiblesse de ses ressources), et d’autre part la privatisation de la majorité du logement social. Une des responsabilités premières d’une politique de gauche authentique sera de stopper cette privatisation rampante du logement social et de relancer fortement le logement social public.

Pour terminer cette note déjà trop longue je vous appelle à faire connaître le programme du Front de gauche sur le logement.
Ce programme est guidé par un axe stratégique :
Faire sortir le logement de la sphère financière et spéculative pour en faire un bien fondamental répondant à un besoin humain essentiel : l’habitat !
La nouvelle loi que le Front de gauche fera voter si les électeurs lui confient le pouvoir :

Déclarera le logement bien de première nécessité dont personne ne peut être privé,
Décidera l’arrêt des expulsions locatives car tout ménage expulsable devra se voir offrir une nouvelle possibilité de logement, la réquisition des logements vacants, le développement du logement d’urgence,

Décidera l’encadrement des loyers pour les faire baisser et le plafonnement du prix du foncier ; quant au secteur public les loyers seront bloqués,
Mettra en œuvre un plan de construction d’un million de logements sociaux en cinq ans en le finançant par un appel à l’épargne populaire et par des crédits à 0% de la banque centrale (c’est-à-dire au même taux pratiqué pour les banques !), plan de construction couplé avec la rénovation environnementale et énergétique du par existant ; ainsi le bâtiment redevient un moteur du développement économique et de l’emploi
Durcissement de la loi SRU en portant le seuil de logements sociaux à 30% dans les zones de tension  et en appliquant des sanctions plus dissuasives.
Ainsi pourra se mettre en place un vaste service public du logement national et décentralisé.
Dans ce domaine comme dans les autres, l’essentiel c’est la volonté politique et la mobilisation citoyenne.

René Revol.

Pour lire l’article du Nouvel Obs du 16 mars 2012 cliquez ici
Pour lire l’article du Midi Libre du 16 mars 2012 cliquez ici